农村土地流转政策对房地产的影响 _ 张国翎的专家文章

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农村土地流转政策对房地产的影响 2010-03-22

标签：房地产地产房地产开发改革市场问题重庆

张国翎

党的十七届三中全会和去年中央1号文件专门出台了政策：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”

“ 农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模.”

然而，农村土地流转存在有诸多问题

农村土地流转尚缺乏合约规范

调研中发现，农村土地流转中口头协议占了相当大的比重，真正以合同确立流转关系的比例很低，部分地区甚至不到30％，没有合同约束，不少纠纷也随即产生。

有业界人士认为，此次土改将促进农村建设用地以及宅基地的商业化流通，因此会从土地供应和商品房供应等方面对房地产业造成影响。

供应量，一根容易被牵动的神经

目前农村土地分为四类：承包地、宅基地、集体建设用地、国家建设征地，其中能对房地产行业产生影响的主要是宅基地以及集体建设用地。土地的供应量，就是农村集体建设用地以及宅基地流转后，会不会有不少土地将转向房地产开发，是房产的供应量，就是如果宅基地房（小产权房）获得上市流通的资格，会不会导致现有大量的小产权房上市流通，并且将有更多的农民开发小产权房供应市场。

小产权房成关注焦点
对于业界人士来讲，更为关注的多个城市中出现的老问题，那就是“小产权房”的合法身份能否得到确认。

专家看法
  一、  短时间内不会对房地产市场造成影响
1、农村建设用地上市流转的实施可能性非常大
首先，解决法律问题，法律必须是每个地方都适用的。
  第二，必须做好农村的社会保障工作，以防土地出卖款被一些农民花光后，他本身和后代因失去了基本土地而没有了生活保障，造成严重的社会问题。要知道，不少农民的素质依然很低。
    第三，目前农民，从整体而言，农民没办法从资金实力和运作能力等方面与城市买家竞争，实际上可能会出现大量农民的土地被一些农村中的相对强者低价集中后再低价被城市人买走，而这种因能力不及导致买卖不公，可能造成系列问题。因此，我认为，包括宅基地在内的农村土地流转需要一个过程，在短时间内不会对房地产市场造成影响，同时，只有城市中以及城市周边的农村土地才有价值，但是这个量不会对房地产市场造成明显的影响。
    在不少城市，上述规定早就已经被变相改变。例如早在2001年10月，广东顺德就被确定为全国集体建设用地使用权流转试点地区。
    在不少经济发达的地区，部分集体土地的性质根据实际需要已经转变成为工业工地或者商住用地，农村建设用地上市流转将增加房地产土地市场的供应。

2、 宅基地以及宅基地房上市流转的实施可能性未定

宅基地和宅基地房上市流转是关注的焦点，但是所牵涉的利益面也非常广，并且如何在实际操作中做到真正保护农民的利益，目前也尚未有完善的操作手法。
从反映的情况来看，不少专家和农民表示，虽然宅基地和小产权房上市流转对于农民来讲肯定是好事，但是首先要出台完整的操作规程，防止在这个过程当中中间环节得益，但是却对农民权益造成新的伤害。对于房地产市场的影响：
如果宅基地以及宅基地房得以上市流通的话，对于房地产的影响是显而易见的，虽然大量的农民住房不一定会上市流通，但是在部分大城市的城乡结合部，“小产权房”的开发量将大幅提高，因为小产权房的价格低廉一直受到中低收入的城市居民的欢迎，并且发展商也可能改变开发方式，购入宅基地或者收购宅基地房进行开发。

3、“宅基地置换”和“土地换社保”的实施可能性未定

除了农村建设用地和宅基地的上市流转外，国内还有其他城市进行“宅基地置换”试点，也有部分专家提出“土地换社保”等改革方案，从其对房地产的影响来讲，这两者基本相近。2007年7月，重庆九龙坡区拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市。天津自2005年下半年开始推出试点，农民自愿以其宅基地换取小城镇内的一套住宅，政府整合原村庄建设用地后再通过“招、拍、挂”出售。

二、对于房地产的影响：

增加房地产用地的供应，在城市化过程中，房地产开发是重要的手段之一，无论是“宅基地置换”还是“土地换社保”，都将增加房地产用地的供应量。

专家李国平观点

农村与城市等同待遇，就意味着将突破农村土地所有权、使用权不能抵押、质押的禁区，并赋予农村农村土地流转和买卖的权力。十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中提到的诸如“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场”、“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地……在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”等多处内容，都已触及到了农村改革的重心——农地产权改革。然而，时隔一个月后，重庆土地改革试验被中央叫停的消息突现报端.

中央想清楚了这改革的目标，却还没想清楚这改革的办法，而此时“重庆农改”这驾马车却已经要提速了。

一头是农民兄弟们守着一座贴了封条的金山继续过着穷日子或者另谋出路，另一头则是城市资本对投资蓝海的探求和城市建设者们对平价土地的望眼欲穿。身处两端的人们已经彼此看到了对方，只是苦于拦在中间的那道政策的铁网。

我们一定要正确看待“重庆事件”。这是农村土地改革的必由之路，是实践与反馈在交互中的阵痛。

同时，我们更应该看到，农民土地交易权扩大的脚步已经无法停止，现代农村土地产权改革已经成为不可阻挡的潮流。

“同地同权”是土改的根本

农村土地产权改革要想改得干净、革得彻底，最本质、最核心的前提就是要打破城乡土地在立法和政策等方面的严重不对等，给予农村和城市等同的土地权力待遇，真正将农村集体土地权力放开，使农民手中的土地资源转变为土地资本，具备完全市场价值。等同待遇，就意味着将突破农村土地所有权、使用权不能抵押、质押的禁区，并赋予农村集体土地转让和买卖的权力：一方面，农民和农村经济组织就能够利用土地入股，与下乡的城市资本合作经营，实现大农业的规模效益；另一方面，农村集体土地也具备了直接进入市场流通的可能。

让村集体成为土地市场的供地主体，使农村集体建设用地和宅基地直接入市（这样长期以来遗留的小产权房问题也就迎刃而解了），在解决农村土地资源浪费，优化城乡土地资源配置的同时，分配土地的市场价值较大比例进入农民的口袋。

土地流转不仅增加了土地供应量，还大大拓宽了房地产的业务领域，房地产企业可以投身到新农村建设中去。新农村建设包括公寓建设、配套设施、产业厂房建设、产业项目招商等。值得提出的是，在开拓农村市场的同时，房地产开放商面对新的消费环境与消费群体，如何建造出符合农民群体特色需求的产品，还有待改变。

小产权房受关注。在新土改中，对小产权房的去留问题无疑是社会各界关注的重点。在城市化的进程中，不少大城市的郊区，纷纷兴起了用宅基地进行开发的房地产项目，低廉的价格吸引了不少人购买，这种房子因为只有使用权而没有完整产权而被称为“小产权房”。据调查，小产权房因为被宣布不合法得不到金融体系的支持，而城市居民向农民直接购买宅基地和房屋也不受法律保护。业内人士指出，小产权房交易之所以行走在“法律边缘”，核心问题是农民的宅基地能否流转。

可以预测，如果宅基地以及宅基地房（小产权房）获得完整产权得以上市流通的话，必然也有更多的开发商与农民协商土地价格介入房地产开发，而大量的农民宅基地房也获得流动的资格，那么可能造成的直接后果就是房地产市场的供应量的大幅上升，从而影响目前的房地产市场供应结构。因此，是否能够找到一套确实可行的操作模式将成为土地改革对房地产市场产生的关键之一。

2009年12月